本書は、日本の不動産市場をめぐる将来像を、過度な煽りや悲観論に寄せることなく描き出している。
語られるのは暴落でも成長神話でもなく、**需給のズレが積み重なった結果としての「望まれない後経年化」**という、きわめて現実的な問題だ。
都市圏マンションの「時間切れ」
都心3区を除く1都3県の中古マンションは、すでに構造的な転換点を迎えつつある。
かつて18〜22年程度だった在庫の平均築年数は、2024年時点で26〜32年にまで進行している。
問題は老朽化そのものではない。
市場が求める条件と、供給される住宅の年齢・仕様が乖離していくことにある。
需要が細る一方で、物件は確実に年を重ねていく。この非対称性が、静かに市場を歪めている。
地方都市に起きている逆説
一方で、地方都市の市街化区域では地価が上昇しているという指摘は興味深い。
車社会であるがゆえに徒歩圏という制約が弱く、生活利便性の再定義が進んでいる。
ここには「地方＝下落」という単純な図式では捉えきれない現実がある。
ただし、それが全国的な回復を意味するわけではなく、あくまで選別が進んでいると見るべきだろう。
空き家900万戸という幻想
空き家問題についても、本書は冷静だ。
900万戸という数字だけを見れば、活用余地は大きいように思える。
しかし実態は、「活用可能な空き家」よりも、
放置されるその他空き家の増加が最も著しい。
制度・流通・管理のインフラが整っていない以上、空き家は資源ではなく負債として積み上がっていく。
供給は減らず、需要だけが細る
本書が繰り返し強調するのは、供給不足ではなくミスマッチだ。
駅近のタワーマンションが理想的な条件を満たしていたとしても、
そこに手を出せる世帯は限られている。
「欲しい住宅」と「買える住宅」が一致しない。
このズレこそが、2030年代以降の最大のリスクである。
2040年、大量流通の可能性
2040年頃、相続を契機として大量の中古マンションが市場に流れ出る可能性は高い。
入谷、東陽町、浅草といったエリア、
多摩では三鷹、武蔵小金井、狛江など、具体的な地名が挙げられている点も現実的だ。
これはチャンスであると同時に、価格形成が一気に変わる局面でもある。
結びにかえて
住宅市場の大きな転換点は、2030年前後に訪れる。
本書はその兆しを、数字と構造の両面から丁寧に描いている。
実需層にとっては「待つ意味」を、
投資家にとっては「選別の基準」を考えさせる内容だ。
派手さはないが、読後に残るのは確かな違和感と準備の必要性。
それこそが、本書の最大の価値だと言えるだろう。
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